O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o valor de referência para operações com imóveis
Por Guilherme Mazzo Martins
Todos temos acompanhado as transformações do panorama fiscal brasileiro trazidas pela Reforma Tributária (Emenda Constitucional nº 132/2023) para empresas e pessoas físicas.
Dentre as novas leis decorrentes da Reforma, a Lei Complementar nº 214/2025 (LCp 214/2025) instituiu o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que unifica o ICMS e o ISS, além de estabelecer a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e um Imposto Seletivo (IS) que substituirá o IPI, com regras de transição até 2033.
Estes impostos incidirão sobre as operações imobiliárias, como venda, aluguel e arrendamento, realizadas tanto por pessoas jurídicas quanto por pessoas físicas, estas acima de determinados limites.
Como de praxe, os impostos serão calculados sobre o valor de venda ou locação acordados entre as partes. No entanto, a LCp 214/2025 inovou significativamente ao criar o chamado “valor de referência”, que servirá à Receita Federal como instrumento comparativo em relação aos valores declarados nas transações.
Para tanto, a Receita Federal regulamentou o uso de mecanismos criados ainda sob o governo anterior, e que não haviam sido colocados em prática. A Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 (IN RFB 2275/25) marca definitivamente o fim da época em que o valor declarado na escritura ou contrato eram as únicas referências para tributação imobiliária.
O tripé do novo controle
A nova sistemática baseia-se em três ferramentas integradas:
1. Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) – Todo imóvel terá um identificador único obrigatório. Sem o CIB, nenhuma escritura poderá ser lavrada.
2. Sistema Sinter – Cartórios transmitirão em tempo real todas as operações imobiliárias à Receita Federal.
3. Valor de Referência – Sistema calculará automaticamente o valor de mercado dos imóveis. Grandes discrepâncias com valores declarados gerarão questionamentos.
Cruzamento de dados
A Receita Federal cruzará automaticamente declarações de IR, contratos de aluguel, transações imobiliárias e movimentações financeiras.
O novo sistema também verifica automaticamente limites legais de receita anual de locação ou alienação, promovendo o enquadramento do contribuinte conforme as regras da LCp 214/2025.
O cronograma prevê a entrada em produção do CIB e do Sinter até 25 de novembro de 2025, com obrigatoriedade de informação para movimentações imobiliárias a partir de janeiro de 2026.
Impactos setoriais
As medidas trazidas pela IN RFB 2275/25 e pela LCp 214/2025 resultam em modificações significativas no mercado imobiliário. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) marcam a consolidação do controle eletrônico e da ampliação da transparência nas operações do setor.
A Receita Federal passa a ter maior capacidade de cruzamento de informações e de redução das oportunidades de sonegação. Diante desse cenário, a conformidade e a preparação tornam-se essenciais para os participantes do mercado imobiliário.
Nesse contexto, é recomendável que proprietários e profissionais do setor revisem suas estruturas patrimoniais, regularizem seus ativos e planejem estrategicamente suas ferramentas de sucessão, mantendo documentação fiscal e comprovantes de origem de recursos organizados, dado o aumento da capacidade de fiscalização do Fisco.
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